昨晚，又有6家地產公司公布2008年業績，交出的成績表和前期一樣喜憂參半。地產龍頭老大萬科企業股份有限公司(000002.SZ)業績顯示其2008年的凈利潤下跌16.7%。

地價過高造成的風險已經從年報里顯現，13個可能存在風險的項目被計提存貨跌價準備達到12.3億元。這個提示通俗的理解就是，萬科的13個項目可能要虧錢。

與此同時，一向少有大動作的上海房產國企陸家嘴卻是一路安穩，凈利潤上漲幅度達到接近17%。

到昨天為止，已經披露年報的房企已經超過20家。萬科的業績從一個側面反映出房企在過去兩年的生存現狀，高速擴張在遭遇銷售量萎縮后，其負效應將延續很長時間。

資金鏈壓力加劇

市場低迷對于房地產公司資金壓力的年報中顯露明顯，在全部房企發布的2008年年報中， 大部分公司現金流量大幅度縮水，綜合來看，其現金流縮水幅度超過100%。

從目前已發布的20余家房地產上市公司2008年年報來看，其中12家房企資產負債水平高于50%，包括保利地產、蘇州高新、ST萬杰等三家房企資產負債率則在70%的警戒線之上。2008年以來我國房地產企業平均速動比率一直在100%以下，且有逐漸下降的趨勢。此外，在已披露年報的20家房企中，每股經營現金流為負值的占比超過八成。

房企業績出現明顯分化，凈利潤增長超過100%的有3家，分別是新湖中寶(600208)、萬通地產(600246)和天房發展 (600322)。出現業績增長為負的有8家，分別是廣宇發展(000537)、泛海建設(000046)、銀基發展(000511)、渝開發 (000514)、世茂股份(600823)和臥龍地產(600173)，萬科地產(000002)，中江地產(600053)，金豐投資(600363)等。增長幅度最大的為萬通地產，凈利潤同比大增219.78%。而在這16家公司中，去年經營業績最差要數廣宇發展，凈利潤為負 3906.14萬元，同比下降178.55%。

即使是業績表現良好的企業，其資金壓力依然不可避免。以保利地產為例，公司年報可以說稱得上可喜的一份答卷。數據顯示，2008年保利地產營業收入較前年有大幅增長，實現主營業務收入155.20億元，同比增長91.24%。而2008年保利地產更是加大了儲備力度。2008年保利新拓展項目 12個，新增土地儲備594萬平方米，土地儲備數比上年同期凈增189萬平方米。土地加權樓板價為1032元/平方米，相比2007年下降56.27%。

但是，大量土地儲備也增加公司償債壓力。截止2008年底，保利凈負債率高達110.37%，同比上漲88.08%。

商品房高庫存之憂

對于這些公司來說，2008年的銷售萎縮是導致業績下降的最大因素。

東興證券研究報告顯示，去年房地產行業銷售收入與2007年相比減少5000多億元。2008年，商品房銷售面積和商品房銷售金額在 2007 年同比增長分別為25.67%和44.34%的高增長情況掉頭，分別下降到同比為-18.51%和-18.69%，導致商品房出現較嚴重的滯銷。而截止2008年，商品房竣工面積58502萬平方米，基本與2007年58236 萬平方米持平。這樣2008年底房地產行業商品房存貨與2007 年相比增加了近20%，1億平方米左右。

這種情況下，大量上市公司都面臨庫存壓力。

分析人士表示，交易量的下降已導致房地產開發投資增長由高增長轉變為低增長、購置土地和土地開發的增長出現負增長。企業存量房明顯增多，資金嚴重缺乏的狀況已導致大部分企業進一步經營開發能力大大地被削弱，并且部分企業可能會經受不住這種長久的壓力而存在'休克'的可能。

2009年可能更糟

今年以來，萬科、富力、恒大、珠江地產等公司紛紛開展了新一輪的降價。剛剛開盤的富力金禧A3棟，登記客戶可以獲得9.1折的優惠。而在上個月，恒大地產廣州多個樓盤紛紛新裝上市，以'成本價'推出市場，與2007年最高峰價格相比最大降價幅度近5成。珠江地產集團總部也宣布，2月28日和3 月1日兩天，在全國范圍促銷。

國家統計局數據顯示，截止2008年底，房地產開發投資全年累計金額為30580億元，同比增長20.97%。全年累計投資已從年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增長回落了三分之一以上。

由于房地產項目運作周期的特殊性，項目對于公司整體成績的反應往往要持續到兩年以后，另外，日趨謹慎的操作態度也將大大影響公司未來的成長潛力。因此，業內人士表示，2009年房地產上市公司的業績報告可能更加令人擔心。

由于商品房銷售低迷，2008年企業購置土地和開發土地不斷在減少。截止2008年底，全年購置土地面積36785萬平方米，同比負增長為9.42%；開發土地面積26033 萬平方米，同比負增長為3.12%。

標普信用分析師符蓓表示：'如果2009年房地產市場繼續大幅波動，成交量依然低迷，銷售價格不斷下降(事實上這種情況極有可能出現)，由于很多開發商流動性非常緊張，因此房地產業的違約數量可能將上升。我們預計它們2008年業績勢必疲軟，而2009年業績可能更為糟糕。'（記者 朱 楠）東方早報